안녕하세요 강규원 1992덮밥&짜글이 대표입니다.

오늘 창톡뉴스에서는 서울의 유명 상권을 직접 걸어보며 상권별 특징과 현황에 대한 분석,

그리고 상권을 보는 눈에 대한 꿀팁들을 알려드리겠습니다.

해방촌, 유령 시장에서 젊은 감성의 핫플레이스로

제가 처음 찾은 곳은 서울 용산구 해방촌의 신흥시장입니다.

1970~80년대 제 산업 중심지였던 이 곳은,

1990년대 경기 침체 이후 거의 유령 시장으로 불릴 정도로 폐업률이 90%에 육박했던 곳입니다.

하지만 2015년 서울시가 도시 재생 활성화 지역으로 지정하면서 상황이 바뀌었습니다.

젊은 예술가와 상인들이 들어오기 시작했고, 마침내 과거와는 다른 생기를 갖게 되었습니다.

해방촌을 거닐며 느낀 첫 인상은 과거의 서울을 그대로 간직한 듯한 복고 감성이었습니다.

익선동과 비슷한 정취를 풍기지만, 젠트리피케이션의 직격탄은 아직 맞지 않은 곳이죠.

신흥시장은 1953년에 설립된 오래된 시장이지만,

서울시의 노력 덕분에 아기자기하게 재단장되어 해외 감성마을 같은 느낌을 줍니다.

좁은 골목길, 계단형 구조, 오래된 건물과 현대적 조명이 조화를 이루며,

MZ세대들이 좋아할 만한 분위기를 만들어냈습니다.

특히 여성 방문객이 많았는데,

와인을 즐기며 사진을 찍는 모습이 흔했습니다.

월세 상승을 막기 위한 장치 덕분에 임대료도 크게 오르지 않아,

여전히 접근성이 좋은 상권으로 남아 있습니다.

젊은 감성을 중심으로 한 레트로 감성 핫플레이스라는 인상이 강했습니다.

경리단길, 과거의 화려함과 현재의 몰락

제가 경리단길을 직접 걸으면서 느낀 점은,

한때 서울 대표 1세대 핫플레이스였던 화려함과 지금의 공허함이 극명하게 대비된다는 사실이었습니다.

2010년대 초반,

경리단길은 이태원과 함께 외국인 관광객과 젊은 직장인들로 붐볐고,

개성 있는 카페와 레스토랑이 즐비했습니다.

좁은 골목마다 독특한 인테리어와 감성적인 포토 스폿이 있었죠.

하지만 임대료 상승과 접근성 문제, 언덕길 특유의 협소함 때문에

기존 매장은 차츰 떠나고, 신규 창업도 어려워졌습니다.

현재 골목 곳곳에는 빈 상가와 공실이 눈에 띄며,

방문객 수도 현저히 줄었습니다.

제가 방문했을 때, 점심과 저녁 시간 모두 유동인구는

과거 대비 40~50% 수준으로 감소한 느낌이었습니다.

특히 20~30대 여성 방문객이 많았던 카페와 레스토랑은 대부분 사라졌고,

기존 상권을 유지하는 매장도 외부 투자와 브랜드 파워에 의존하고 있었습니다.

상권 쇠퇴의 원인은 단순 임대료 폭등뿐만 아니라,

상권을 구성하는 커뮤니티 붕괴에도 있습니다.

과거 경리단길의 성공 요소는 ‘작은 점포들의 개성과 감성, 자연스러운 유동인구’였는데,

그것이 깨지면서 상권 활력이 사라진 것이죠.

다만 아직 소규모 감성 카페와 레스토랑이 남아 있어,

전략적으로 접근하면 소규모 창업은 가능하다는 판단이 들었습니다.

이태원과 한남동, 외국인과 고소득 소비층의 메카

제가 이태원과 한남동을 방문하면서 느낀 점은,

이 두 지역은 세대별, 목적별로 상권이 분화되어 있다는 것입니다.

이태원은 여전히 글로벌한 분위기를 자랑합니다.

외국인 관광객과 MZ 세대가 혼합되어 주말에는 거의 보행이 불가능할 정도로 붐빕니다.

특히 이태원 클럽, 레스토랑, 바는 독특한 요금 구조와 문화적 경험을 제공합니다.

예를 들어,

여성은 무료 입장이나 테이블 요금을 내고,

남성은 별도의 입장료를 내는 경우가 많아

성별·연령별 소비 패턴이 뚜렷합니다.

또한, 이태원은 특화 메뉴와 경험형 공간이 성공의 핵심이라는 점이 분명했습니다.

단순히 음식만 파는 매장은 경쟁력이 약하고,

해외 감성, 체험형 이벤트, SNS 바이럴 요소가 결합되어야 합니다.

임대료는 높지만 유동 인구가 많아 매출 잠재력은 여전히 강력합니다.

반면 한남동은 상대적으로 차분하고 고급스러운 상권입니다.

플래그십 스토어, 갤러리, 카페, 다이닝 공간이 혼재하며,

30~40대 외국인과 국내 고소득층 소비자가 주류입니다.

주말 낮에는 가족 단위 방문객과 MZ 세대가 주를 이루며,

저녁에는 이태원으로 이동하는 패턴이 뚜렷합니다.

제가 한남동 상권을 분석하며 주목한 점은,

높은 체류 시간과 소비력입니다.

한남동 상권에서 매장 평균 체류 시간은 1~2시간 이상으로,

단순 테이크아웃보다는 경험형 소비가 중심입니다.

따라서 카페, 다이닝, 라이프스타일 매장이 성공 확률이 높습니다.

결국 이태원은 경험과 바이럴 중심, 유동인구 중심 상권,

한남동은 체류 시간과 고소득층 중심 상권이라고 요약할 수 있습니다.

두 지역 모두 임대료는 높지만,

소비 패턴과 상권 특성을 정확히 파악하면 창업 성공 확률이 상당히 높다는 점이 저의 결론입니다.

용리단길과 신용산, 직장인과 MZ 세대의 조화

용리단길은 과거 신용산과 삼각지 사이의 낡은 상권이었지만,

2019년부터 감성 있는 매장들이 생기며 핫플레이스로 변했습니다.

아모레퍼시픽 본사, 하이브 본사 입주로 유동 인구가 증가했고,

외국 음식점과 레트로 감성 인테리어가 결합해 MZ 세대들의 선택을 받았습니다.

신용산 상권은 용리단길과 달리 오피스 중심 상권입니다.

직장인들이 점심과 저녁 시간에 몰리며 활기를 유지하고,

주거지와 혼재된 특성으로 가족 단위 방문객도 볼 수 있습니다.

다만 매물이 적고, 임대료는 높은 편이어서 초보 자영업자에게는 진입 장벽이 높습니다.

핵심은 핫플레이스 창업 시 바이럴이 가능한 메뉴와 감성이 있어야 성공할 수 있다는 점입니다.

단순히 상권만 보고 들어오는 것은 실패로 이어질 수 있습니다.

송도 신도시, 140개 임대 상가의 현실

마지막으로 제가 찾은 곳은 인천 송도 신도시입니다.

여의도 면적의 18배에 달하는 광활한 부지와 넓은 도로, 시원한 건물 간격 등

외형상으로는 훌륭해 보입니다.

하지만 현실은 냉혹했습니다.

제가 방문한 소형 아파트 단지 상가는 1층부터 3층까지 하나의 건물에만

140개 임대 매물이 등록되어 있었습니다.

권리금도 없고, 평일 점심임에도 사람은 단 한 명도 없었죠.

제가 직접 둘러보며 느낀 가장 큰 문제점은 인구 대비 상가 과잉입니다.

신도시는 신규 건물과 상가를 과도하게 지어 상권 밀집도가 낮고, 유동 인구도 부족합니다.

구도심과 달리 자연스러운 외부 유입이 없고,

건물마다 상가가 지나치게 많아 완전한 나눠먹기 구조가 형성됩니다.

즉, 송도 신도시는 면적과 시설이 넓어도 실질적인 수요와 상권 형성이 어렵다는 점에서

자영업자들에게 추천할 수 없는 지역입니다.

임대료는 상대적으로 높지 않지만,

소비층이 부족하고, 사람이 몰리지 않아 장사가 어렵습니다.

이 점은 제가 여러 신도시 상권을 조사하며 반복적으로 확인한 사실입니다.

상권 선택의 핵심은 감성과 실수요

이번 현장 취재를 통해 알게 된 사실은,

핫플레이스는 단순히 넓거나 새 건물이 많은 곳이 아니라,

감성과 실수요가 결합된 곳이라는 점입니다.

해방촌, 용리단길, 신용산, 한남동, 이태원은 각기 다른 특성을 가지지만,

공통적으로 방문객의 감성과 경험을 충족시키는 요소가 있습니다.

반대로 신도시 상권, 특히 송도는 구조적 한계로 인해 자영업자에게는 진입 장벽이 높습니다.

상권 조사와 입지 분석 없이는 실패 확률이 매우 높습니다.

결국, 상권 선택은 감성과 실수요라는 두 축을 중심으로

철저한 조사와 전략적 판단이 뒷받침될 때 성공 가능성을 높일 수 있습니다.

이상 창톡뉴스였습니다.

감사합니다.

본 콘텐츠는 강규원 1992덮밥&짜글이 대표의 '깡대표' 유튜브 영상을 창톡이 요약해서 재구성한 것입니다. 강규원 고수의 보다 자세한 노하우가 궁금한 분들은 아래 영상을 참고하시거나 1:1 멘토링을 이용하시기 바랍니다.

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