안녕하세요 민강현 식당성공회 대표입니다.
자영업은 대체로 창업 후 1년 안에 절반 이상이 문을 닫습니다. 이런 상황에서 ‘상권 선택’은 성공과 실패를 가르는 가장 결정적인 요소 중 하나입니다.
그래서 오늘 창톡뉴스에서는 “초보 창업자들이 반드시 피해야 할 상권 유형”에 대해 실전 경험을 토대로 말씀을 드리겠습니다.
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초보 창업자가 피해야 할 4가지 상권 유형
1. 차량은 많지만 사람이 없는 ‘가든형 상권’
국도변 식당이나 단독 상가처럼 차량 접근성은 좋지만, 유동 인구가 적은 상권을 ‘가든형 상권’이라고 부릅니다. 이곳은 평수가 크고 주차 공간이 있어 좋아 보이지만, 초보 창업자가 들어가기엔 치명적인 함정이 숨어 있습니다.
가든형 상권은 일반적으로 점심 매출에만 의존하게 되며, 저녁이나 주말에는 손님이 거의 없습니다. 게다가 매장 규모가 커서 인테리어, 설비, 식기 구입 등 초기 비용이 많이 들고, 도시가스 대신 LPG를 사용하는 경우가 많아 관리비도 부담스럽습니다.
또한 수도나 전기, 외부 보수 작업도 자주 필요합니다. 전문가인 저조차도 매주 매장을 관리하러 다녀야 할 정도로 손이 많이 가는 곳입니다. 따라서 경험이 부족한 초보 창업자들에게는 적합하지 않은 상권입니다.
2. 신도시·신규 아파트 단지의 ‘신생 상권’
새로 생긴 아파트 단지나 신도시 상권은 흔히 ‘렌트 프리(rent free, 임대료 무상 기간)' 같은 혜택이 붙어 있어 매력적으로 보입니다. 하지만 이런 상권은 ‘복불복’입니다. 아무리 분석해도 장사가 안 되는 경우가 많습니다.
대표적으로 일산의 ‘가로수길’ 같은 곳은 7년이 지났음에도 1층 상가가 대부분 비어 있고, 임대료가 대폭 인하된 상태입니다. 이는 초기 분양가가 높고 상권이 정착되지 않았기 때문입니다.
신생 상권은 일반적으로 임대료가 비싸지만 권리금이 없어 저렴해 보입니다. 그러나 시간이 지나면 임대료가 내려가고 권리금이 붙기 시작합니다. 이때가 오히려 진입 타이밍입니다. 따라서 초보 창업자는 최소한 3년 이상 검증된 상권에 진입하는 것이 바람직합니다.
3. 임대료와 권리금이 과도하게 높은 ‘역세권 A급 상권’
대표적인 예로 고양시 화정역 인근은 홍대보다 임대료와 권리금이 비싸다고 알려져 있습니다. 보증금 1억 원에 월세 500만 원, 권리금 2억 원에 달하는 경우도 있습니다. 초보 창업자가 이러한 상권에 진입하는 것은 매우 위험합니다.
매출이 조금만 흔들려도 보증금을 순식간에 까먹게 되고, 장사 경험이 부족한 초보자는 마케팅, 운영 면에서도 취약합니다. 권리금과 임대료가 동시에 높은 곳은 ‘선수들’이나 회수 전략이 명확한 사람들만 도전할 수 있는 곳입니다.
또한, 이처럼 높은 비용을 지불하고 입점한 후 매장을 나올 때 권리금을 받지 못하는 경우도 흔합니다. 임대인과의 갈등이 생기기 쉬운 구조이기 때문에, 초보 창업자에게는 위험이 큽니다.
4. 방학 시즌에 매출이 끊기는 ‘학교 상권’
초·중·고·대학교 주변의 학교 상권 역시 초보 창업자가 피해야 할 유형입니다. 이유는 단순합니다. 학교가 방학을 하면 매출도 같이 방학을 맞이하기 때문입니다.
게다가 학생 고객층은 가격에 민감하고, 단가가 낮은 메뉴를 요구합니다. 서울에서 1만 원에 파는 메뉴도 이곳에서는 6000원 이하로 팔아야 하는 실정입니다.
차라리 학원가가 나은 선택입니다. 학원 상권은 구매 결정권이 엄마들에게 있기 때문입니다. 즉, 소비 여력이 있는 ‘부모’가 고객인 곳이 훨씬 안정적인 매출을 기대할 수 있습니다.
초보 창업자에게 유리한 상권 - 유동인구와 배후인구 공존하는 B급 상권
초보 창업자는 무엇보다 비용 부담이 적고 회수가 쉬운 상권을 선택하는 것이 중요합니다. 즉, 임대료가 낮고 규모가 작은 중소형 상가가 좋습니다. 대박을 노리기보다는 첫 창업에서 실패하지 않고 생활비와 종잣돈을 확보하는 전략이 필요합니다.
또한, 유동 인구와 배후 인구가 공존하는 지역을 선택하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 화정역처럼 역세권이면서도 주거 밀집 지역인 곳은 경쟁이 심하지만 수요가 꾸준히 유지됩니다. 역에서 조금 떨어진 B급 상권도 고려해볼 만한 대안입니다.
지금처럼 권리금이 잘 형성되지 않는 시대에는 큰 비용을 들인 상권 진입은 회복이 어렵습니다. 초보 창업자는 안정적인 지역, 적절한 임대료, 그리고 무리하지 않는 규모로 시작해 경험을 쌓아가야 합니다. 실패 확률을 줄이고, 장기적으로 성장하는 전략이 필요한 시대입니다.
본 콘텐츠는 민강현 식당성공회 대표의 유튜브 영상을 창톡이 요약해서 재구성한 것입니다. 민강현 고수의 보다 자세한 노하우가 궁금한 분들은 아래 영상을 참고하시거나 1:1 멘토링을 이용하시기 바랍니다.
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