안녕하세요 이창헌 건물에진심 대표입니다. 오늘 창톡뉴스에서는 자영업자의 현실과 건물주가 되는법 등에 대해서 전해드리겠습니다.
장사는 우리가 했는데, 돈은 건물주가 벌었다
우리가 열심히 장사해서 사람들을 끌어모았는데, 결국 500억에 산 건물을 850억에 팔아 300억 이상 번 건 자산운용사였습니다. 장사는 우리가 다 했는데 말이죠.
저는 이 한 문장으로 자영업자의 현실을 설명할 수 있다고 생각합니다. 누구보다 열심히 살고, 매출도 꾸준히 올렸지만, 통장은 항상 비어 있었어요. 그러다 옆 가게 사장님이 “건물 하나 샀는데 5억 올랐어”라고 말하더군요.
그때 깨달았습니다.
“내가 매달 내는 월세가 어떤 자산 가치를 갖고 있었는지” 자영업자 대부분이 모르고 있다는 걸요. 저 역시 그랬습니다. 그래서 지금은 제 경험을 바탕으로 자영업자분들이 자산 관점에서 눈을 뜰 수 있도록 돕고 있습니다.
평범한 직장인에서 자영업자 거쳐 건물주가 되다
지금은 강연과 자문을 통해 자영업자들이 건물주가 될 수 있도록 돕고 있지만, 저도 처음엔 직장인이었습니다. 20대부터 주거형 부동산 투자에 관심이 있었지만, 2008년 금융 위기로 큰 손해를 보고 자산이 -2억까지 내려갔어요.
당시 아기까지 있는 상황에서 선택지는 많지 않았고, 결국 액세서리 소매와 온라인 판매 등으로 자영업을 시작했습니다.
쌈지길, 가로수길 같은 곳에서 매장을 운영하면서 매출도 올랐고, 매달 1000만 원에서 2000만 원씩 저축도 할 수 있게 됐죠.
진짜 돈 버는 사람은 따로 있었다
그렇게 점점 안정돼가던 시기, 쌈지길이 자산운용사에 의해 500억에 매입됐다가 850억에 매각되었다는 소식을 들었습니다.
저는 정말 충격을 받았습니다. 우리가 장사해서 상권을 키웠고, 사람을 끌어모았는데, 돈은 결국 건물주가 가져간 겁니다.
당시 저는 매달 800만 원 정도 월세를 내고 있었어요. 그 돈이면 당시 금리 기준으로 30억짜리 건물의 대출 이자를 감당할 수 있는 수준이었습니다. 그런데 전 그 생각을 한 번도 해보지 않았던 거죠.
그래서 저는 그때부터 ‘내가 낸 월세 곱하기 300’이라는 공식을 만들었습니다. 월세가 300만 원이면, 300을 곱한 9억 원짜리 건물 대출이자를 낼 수 있다는 뜻입니다. 그렇게 생각하니 내가 감당할 수 있는 자산이 어떤 수준인지 윤곽이 보이더라고요.
월세는 '버려지는 돈'일까?
또 이런 예도 있습니다. 어떤 건물에 1층, 2층, 3층 세입자가 각각 300만 원씩 월세를 낸다고 해보죠. 총 900만 원입니다.
이 돈이면 약 27억 원짜리 건물의 대출 이자를 감당할 수 있습니다. 그런데 실제 그 건물의 매입가가 25억 원이었다면? 건물주는 월세 수익만으로도 대출 이자를 충당하고도 남는 수익을 얻게 되는 거죠.
자영업자분들 대부분이 본인이 내는 월세의 가치를 제대로 이해하지 못하는 경우가 많습니다. 하지만 월세를 이자로 바꿔 생각하는 순간, 자산 형성의 씨앗이 됩니다.
직접 건물을 사고 세입자가 된 사연
장사를 통해 자금을 어느 정도 모은 저는 18억짜리 건물 매입을 시도했습니다. 당시 14억 원은 대출로, 3억 원은 제가 운영하는 매장의 보증금으로 충당했고, 현금은 1억 5천만 원 정도 있었습니다.
월 이자 부담은 약 400만 원이었고, 1층 월세 수익으로 100만 원이 나와서 실질적으로 제가 부담한 건 300만 원이었습니다.
그런데 이후 코로나19가 닥치면서 상황이 바뀌었습니다. 쌈지길, 가로수길 같은 핵심 상권이 외국인 관광객에 크게 의존하고 있었기 때문에 손님이 뚝 끊겼고, 결국 매장을 철수하게 됐습니다.
그럼에도 불구하고 그 건물은 저에게 큰 자산 수익을 안겨주었습니다. 약 3년 뒤에 해당 건물을 34억 8천만 원에 매각하며 16억 가까운 차익을 얻었습니다.
사업은 제가 몸 갈아넣으며 일했는데 남는 게 없었고, 건물은 가만히 있는데 매일 160만 원씩 수익이 쌓이고 있더라고요.
장사만으로는 부자가 될 수 없다
매출이 올라가면 지출도 올라가고, 1호점에서 번 돈으로 2호점을 냅니다. 그런데 권리금, 보증금, 인테리어비용 등으로 다시 자금이 빠져나가고, 실질적으로 남는 돈은 없습니다. 그러다 경쟁자가 생기고, 매출이 흔들리면 무너지는 구조로 가버리는 거죠. 저도 그 길을 걸을 뻔했습니다.
결국 자영업자는 자산 소득을 병행해야 합니다.
장사는 ‘내 몸이 일하는 수익’입니다. 반면 자산은 ‘내가 쉬어도 벌리는 수익’이에요.
저는 이 두 가지 소득원을 함께 가져가는 것이 가장 건강한 방식이라고 확신합니다.
본 콘텐츠는 이창헌 건물에진심 대표의 유튜브 영상을 창톡이 요약해서 재구성한 것입니다. 이창헌 대표의 보다 자세한 노하우가 궁금한 분들은 아래 영상을 참고하시기 바랍니다.
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