안녕하세요, 김민성 김앤최 취업&창업연구소 대표입니다.
오늘 창톡뉴스에서는 한때 건물주들이 가장 입점시키고 싶어 했던 브랜드, 스타벅스가 왜 요즘 외면받고 있는지를 세 가지 이유를 들어 설명드리고자 합니다. 그리고 그 빈자리를 대신 채워나가고 있는 다이소와 올리브영의 부상까지 함께 다루겠습니다.
1. '매출 연동 임대료' 시스템의 한계
스타벅스는 일반적인 정액 임대료 구조가 아니라 매출 연동형 정률 수수료 방식을 채택하고 있습니다.
대개 월 매출의 10~12%를 임대료로 지급하는 방식인데요, 이 구조는 매출이 높을 때는 건물주에게 유리하지만, 매출이 낮아질 경우 임대 수익이 급감하게 됩니다.
문제는, 최근 스타벅스의 매출이 하락하고 있다는 것입니다. 특히 강남권과 주요 핵심 상권에서도 매출 감소 사례가 등장하고 있습니다. 이는 코로나 이후 변화된 소비 패턴, 커피 시장의 경쟁 격화, 재방문율 하락 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.
건물주 입장에서는 고정적으로 수익이 들어오는 다이소나 올리브영에 비해, 매달 매출 따라 등락하는 스타벅스 임대료가 불안정하게 느껴질 수밖에 없습니다.
2. 자사 매장 간 과잉 경쟁 – ‘영업권’이 없는 직영점의 한계
스타벅스는 프랜차이즈가 아닌 100% 직영 운영 체제입니다. 이는 고객 서비스 통제나 품질 관리 측면에서는 장점이지만, 입점 제한선(영업권)이 없다는 큰 단점이 있습니다.
쉽게 말해, 내가 A 건물 1층에 스타벅스를 입점시켰다 해도, 바로 맞은편 B 건물에 또 다른 스타벅스가 입점할 수 있는 구조입니다.
이로 인해 최근에는 스타벅스끼리 서로 경쟁하며 매출을 갉아먹는 현상도 발생하고 있습니다. 동일 브랜드 간 자체 카니발리제이션(cannibalization)이 일어나고 있는 것이죠.
특히 최근엔 커피 시장에 메가커피, 컴포즈커피, 빽다방 등 저가 브랜드들이 빠르게 확장하며, 중가 브랜드인 스타벅스의 매출을 지속적으로 압박하고 있습니다.
그 결과 건물주 입장에서는 매출 정률 수익 구조에서 기대 이하의 임대료만 받아야 하는 상황이 늘어나고 있습니다.
3. 본사 정책 변화 – 구독·배달 서비스가 건물주 수익을 갉아먹는다
최근 스타벅스는 ‘버디패스’라는 구독 서비스를 도입했습니다. 이 서비스는 본사 수익으로 잡히고, 가맹 매장 수익으로는 반영되지 않습니다.
예를 들어 보겠습니다. 고객이 버디패스로 30% 할인된 가격으로 음료를 구매할 경우, 원래 5000원 음료에서 500원 임대 수익이 생겨야 합니다. 그러나 할인 적용 후 3500원 매출이 발생하면 건물주는 350원의 수익만 얻게 됩니다. 즉, 같은 고객이 와도 본사 중심 정책으로 인해 건물주는 손해를 보는 구조가 만들어지고 있는 것입니다.
배달 서비스도 마찬가지입니다. 예전에는 배달 매출도 매장 매출로 잡혀 정률 수익을 건물주가 온전히 가져갔지만, 최근에는 수수료 공제 후 순매출 기준의 4%만 건물주에게 지급됩니다.
이러한 정책 변화는 건물주들에게 매우 불리한 임대 수익 구조를 만들어내며, 최근에는 계약 변경을 이유로 일부 건물주들이 스타벅스를 상대로 단체 소송까지 준비하고 있는 상황입니다.
대안 브랜드의 부상 – 다이소 & 올리브영
이제 건물주들의 시선은 다이소와 올리브영으로 옮겨가고 있습니다. 왜일까요?
다이소는 경기 불황에도 불구하고 생활밀착형 소비로 안정적인 매출을 유지합니다. 올리브영은 뷰티 시장에서 독보적인 영향력을 가지고 있고, MZ세대 중심의 소비 트렌드를 선도하고 있죠.
이 두 브랜드 모두 고정 임대료 지급 방식이 일반적이기 때문에, 건물주 입장에서 매달 수익 예측이 가능합니다. 게다가 매출도 꾸준히 성장하고 있어, 향후 임대료 인상 협상도 수월한 구조입니다.
일부 올리브영 매장은 최근 정률 지급 방식으로도 운영되고 있지만, 기준 매출이 높을 경우 정액 방식으로 계약해 건물주와의 이해관계를 조율하고 있습니다.
결론: 건물주에게도 선택의 시대가 왔다
예전에는 “스타벅스 들어오면 간판 바꾸자”는 말이 있을 정도로 상징성이 높았던 브랜드지만, 이제는 브랜드 가치보다는 수익 구조가 더 중요한 시대로 바뀌었습니다.
건물주는 더 이상 브랜드 이미지에 기대지 않고, 데이터 기반의 임대료 수익 모델을 선택합니다. 이제는 다이소, 올리브영처럼 예측 가능하고 안정적인 수익을 주는 브랜드가 더욱 매력적인 시대가 온 것이죠.
오늘 창톡뉴스가 자영업자 분들뿐만 아니라, 상권 분석과 건물주와의 협상이 중요한 모든 분들께 통찰을 드렸기를 바랍니다. 감사합니다.
본 콘텐츠는 김민성 김앤최 취업&창업연구소 대표의 영상을 창톡이 요약해서 재구성한 것입니다. 김민성 고수의 보다 자세한 노하우가 궁금한 분들은 유튜브 영상을 참고하시거나 1:1 멘토링을 이용하시기 바랍니다.
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