10년간 25% 감소⋯"권리금이 사라진다"

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안녕하세요 장사고수와 만나는 곳 ‘창톡’의 노승욱입니다.

최근 내수 침체와 라이프사이클 변화로 인해 국내 자영업 시장이 어느 때보다 힘든 시기를 지나고 있습니다. 상가 공실이 늘어나며 우리나라 특유의 권리금 시장도 흔들리고 있는데요. 오늘 창톡뉴스에서는 한국부동산원의 자료를 바탕으로 지난 10년간 권리금 시장의 변화 추이와 전망을 살펴보겠습니다.

법제화까지 된 한국 특유의 '상가 권리금'

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설⋅비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형⋅무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물임대차보호법 제10조의3 참조).

법적으로 보면 권리금은 유형권리금과 무형권리금으로 나뉘는데요. 유형권리금은 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품 등 물리적·구체적 형태를 갖춘 재산인 유형재산에 대한 권리금액을, 무형권리금은 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적⋅구체적 형태를 갖추지 않은 재산에 대한 권리금액을 뜻합니다.

↳ 한국부동산원이 매년 조사하는 상가 권리금의 업종별, 지역별 표본(2024년 기준).

한국부동산원은 권리금이 법제화된 2015년부터 상가권리금 실태파악 및 변동추이 파악을 목적으로 매년 권리금 조사를 해오고 있습니다.

지역별 표본은 전국 16개 광역지자체의 323개 상권에서 1만2000개 상가를, 업종별 표본은 도소매업, 숙박 및 음식점업, 부동산업, 여가 관련 서비스업, 기타 개인 서비스업 등을 추출해서 통계를 작성, 발표하고 있습니다.

2015~2024년 10년간 권리금 변화 살펴보니

지난 10년간 상가 권리금은 어떻게 변화해 왔을까요?

한국부동산원 자료에 따르면 2015년 첫 조사 당시 평균 권리금은 4574만원, 권리금이 있는 매장 비율, 즉 권리금 유(有)비율은 70.3%에 달했습니다.

그러나 이후 이 수치는 줄곧 우하향하고 있습니다. 2019년에는 평균 권리금 4276만원, 권리금 유비율 67.5%로 낮아지며 코로나19 팬데믹 전까지는 그나마 하방경직성을 보이는 듯했습니다. 그런데 코로나19 팬데믹이 발발한 2020년에는 평균 권리금이 4074만원으로 급락하더니, 2021년 3800만원에서, 2022년 3700만원, 2023년 3550만원, 2024년 3443만원으로 엔데믹 이후에도 꾸준히 하락하고 있습니다. 그나마 권리금 유비율은 2020년 55.4%에서 2024년 56.5%로 소폭 상승했습니다.

하지만 지난 10년간 평균 권리금이 1131만원(24.7%) 하락하며, 자영업자의 투자금 회수는 갈수록 힘들어지고 있는 상황입니다.

사실 현장에서 창업 시장의 위축을 알리는 신호는 코로나19 전부터 감지됐습니다. 프랜차이즈 본사들은 매년 수백 개에서 1000개 이상씩 늘려오던 직영점을 2019년부터는 1200여개 줄이며 점포 정리에 들어갔습니다. 당시 최저임금이 급등하며 직접 출점을 줄이고 그러면서도 약삭 빠르게 가맹점 출점만 무분별하게 늘려온 것입니다.

그렇다면 앞으로 우리나라 권리금 시장은 어떻게 변화할까요?

일부 장사고수들은 권리금이 갈수록 더 사라져갈 것이라고 내다봅니다. 권리금 시세와 유비율 모두 계속 하락, 권리금을 받고 폐업하는 일이 더욱 힘들어질 것이란 관측입니다.

배경에는 자영업 경기가 구조적으로 장기 침체에 접어들 것이란 암울한 전망이 깔려 있는데요. 장사가 안 되는 매장이 권리금을 받기 위해 버티며 적자를 감수하는 것보다, 권리금을 포기하고 ‘빠른 손절’에 나설 것이란 이유에서입니다.

실제 경기도의 한 장사고수는 한때 손님이 줄을 서던 맛집이었지만, 최근 손님이 뚝 끊기며 적자로 전환, 권리금을 2000만원 헐값에 내놨는데도 인수자가 안 나타나서 결국 자부담으로 원상 복구를 하고 폐업했다고 합니다.

앞으로 10년간 권리금은, 지난 10년간의 속도보다 더 빠르게 하락하고 또 사라져 갈 것으로 보입니다. 장기 침체로 인해 상가 공실이 넘쳐나며 무권리금 매장이 빠르게 늘어날 것이기 때문입니다.

앞으로 외식 시장은 어떻게 흘러갈까요? 제 개인적인 생각에는, 외식업 시장도 편의점 시장처럼 '상권 통폐합'이 일어날 것으로 보입니다.

상권 통폐합이란 매출이 부진한 복수의 점포를 동시에 폐점하고 중간 위치에서 통합 매장을 크게 차리거나, 또는 둘 중 한 점포를 확장하는 출점 방식을 뜻합니다. 편의점 포화 문제를 우리보다 먼저 겪은, '편의점 왕국'이라 불리는 일본에선 코로나19 사태 전부터 활발하게 상권 통폐합이 이뤄졌는데요. 이처럼 외식업도 부진점의 폐점과 우량점(또는 생존점)으로의 상권 통폐합이 진행될 전망입니다.

이를 통해 자영업자 수가 줄어들겠지만, 외식 수요가 더 빠르게 줄어들어 살아남은 생존점이나 우량점도 안심할 수는 없을 것입니다.

주식 시장에서 '수급은 모든 것에 우선한다'는 격언이 있는데요. 수급(유동성)이 감소하면, 애플, 삼성전자 같은 우량주도 주가가 하락하듯, 외식업도 내수 침체라는 '수요(수급) 감소'가 지속되면, 어지간한 장사고수도 버티기 힘들어질 것입니다. 정말 최상위 소수만 살아남는 가혹한 구조조정이 벌어질 것이고, 이런 흐름이 지난 10년간 상가 권리금 추이에 반영된 것으로 보입니다.

너무나 어려운 상황입니다. 그래서 창업을 준비중인 분들은 더욱 신중히 재검토해보시고, 이미 창업한 분들은 조금이라도 장사고수들의 노하우를 활용해 매출을 잘 방어하시기 바랍니다. 창톡도 조금이나마 도움이 될 수 있도록 계속 장사고수들의 노하우를 전해드리겠습니다. 감사합니다!