안녕하세요, 민강현 식당성공회 대표입니다.
오늘 창톡뉴스에서는 폐업을 고려하고 계신 분들께 권리금을 최대한 확보하는 방법에 대해 말씀드리겠습니다. 최근 자영업 환경이 어려워지면서 많은 분들이 폐업을 고민하고 계신데, 어떻게 하면 조금이라도 손해를 줄이고 가게를 정리할 수 있을지에 대한 전략을 상세히 알려드리겠습니다.
권리금을 많이 받을 수 있는 전략
(1) 최소 1년 전에 가게 내놔라
권리금을 최대로 받기 위해서는 최소한 1년 전에 가게를 매물로 내놓아야 합니다. 보통 폐업을 결심하면 당장 가게를 내놓고 빠르게 매각하려고 하지만, 이럴 경우 구매자와 협상력이 떨어지고 급매로 인해 가격이 낮아질 수밖에 없습니다.
일례로 한 점주가 2023년 초에 폐업을 결심하고, 3월에 급히 가게를 내놓았습니다. 그러나 부동산에서 급매로 홍보되면서 5천만 원의 권리금이 3천만 원으로 낮아졌습니다. 반면, 같은 지역의 다른 점주는 1년 전인 2022년 초부터 가게를 천천히 매물로 내놓았고, 최적의 구매자를 찾은 후 5천만 원의 권리금을 그대로 받을 수 있었습니다.
(2) 먼저 믿을 만한 부동산 1~2곳에 내놔라
부동산을 활용할 때는 여러 곳에 한꺼번에 내놓지 말고, 한 곳의 신뢰할 수 있는 중개업소와 협력하는 것이 중요합니다. 여러 곳에 동시에 매물을 내놓으면 매장 가격이 자연스럽게 떨어지게 됩니다.
실제 한 점주가 네 군데의 부동산에 동시에 가게를 내놓았는데, 시간이 지날수록 “이 가게는 가격을 깎아야 한다”는 인식이 퍼지며 결국 2천만 원까지 권리금이 낮아졌습니다. 반면, 또 다른 점주는 한 곳의 전문 상업 부동산과 협력하여 천천히 매물을 홍보하며 적절한 구매자를 기다렸고, 원하는 가격에 매각할 수 있었습니다.
(3) 가격 협상에 적극적으로 임하라
권리금 협상 시 다음과 같은 방법을 활용하면 더 높은 가격을 받을 수 있습니다.
1. 최대 금액을 제시하라: 원하는 금액보다 높게 설정하여 협상 여지를 남겨둡니다. 예를 들어, 5천만 원을 받고 싶다면 처음에는 6천만 원을 부릅니다.
2. 구매자가 나타났을 때 신속하게 대응하라: 상대방이 가격을 낮춰 부르더라도 바로 거절하지 말고, 조율 의사를 보이는 것이 중요합니다.
3. 계약금 확보 후 협상 진행: 전화 협상이 아닌, 부동산에서 계약금을 지참한 상태에서 협상을 진행해야 합니다.
일례로 구매자가 3천만 원을 제시했을 때, 즉시 거절하기보다는 “4천만 원까지는 가능하다”는 조율을 통해 타협점을 찾아 성사시킬 수 있었습니다.
폐업 시 손해를 줄이는 방법
1. 시설을 최대한 활용할 수 있도록 홍보하라
- 동일 업종을 운영하려는 창업자를 타겟으로 하여 기존 시설을 그대로 사용할 수 있도록 홍보하면 시설 권리금을 받을 가능성이 높아집니다.
2. 급매를 피하라
- 급하게 매각할 경우 권리금이 반 이상 떨어질 가능성이 높습니다. 적어도 6개월에서 1년의 시간을 두고 천천히 매각하는 것이 유리합니다.
3. 시장 조사 및 시세 분석
- 주변 상권과 경쟁 가게의 매각 가격을 조사하여 적절한 권리금을 설정하는 것이 중요합니다.
- 예를 들어, 같은 거리의 두 개의 가게가 각각 3천만 원과 5천만 원에 매각되었다면, 평균 가격을 고려하여 4천만 원으로 설정하는 전략이 가능합니다.
권리금 책정은 원하는 가격보다 다소 높게
가장 먼저, 내가 원하는 권리금이 300만 원이라면 얼마를 부르는 게 맞을까요? 300만 원을 부르면 결국 200만 원까지 내려갈 가능성이 큽니다. 따라서 처음에는 500만 원을 부르고 협상을 통해 적정선을 찾아야 합니다.
권리금이 어떻게 형성되는지를 알아야 합니다. 예를 들어, 아파트 단지 앞에 있는 상가는 요즘 권리금이 거의 없습니다. 반면, 역세권 상가 1층과 2층은 권리금이 붙습니다. 화정 로데오 거리 같은 곳에서는 1층의 작은 5평짜리 가게에도 권리금이 1억씩 붙는 경우가 있습니다. 2층의 30~40평대 상가도 5~6억 정도의 권리금이 형성되어 있습니다. 이렇게 지역별 권리금 시세를 파악하고 가게를 내놓아야 합니다.
하지만 부동산에 가서 문의하면 흔히 "옛날엔 그랬지만 지금은 그 가격 못 받아요"라는 말을 듣게 됩니다. 이런 상황에서는 과거 시세를 참고해 딜을 제시하되, 실제 받을 수 있는 금액을 고려하여 중간선에서 타협하는 것이 중요합니다.
"이 사람에게 꼭 팔겠다"는 마음가짐이 중요
권리금을 받을 때 가장 중요한 점은 매수자를 놓치지 않는 것입니다. 관심을 보이는 사람이 나타나면, 겉으로 티는 내지 않더라도 "이 사람에게 꼭 팔겠다"는 마음을 가져야 합니다. 그렇지 않으면 1년 이상 가게를 팔지 못하거나 결국 헐값에 넘길 가능성이 높습니다.
새 건물에는 일반적으로 권리금이 없습니다. 간혹 임대인이 바닥 권리금을 요구하는 경우도 있는데, 이는 불법입니다. 대신 새 건물은 임대인이 보증금과 월세를 높게 책정하는 경향이 있습니다. 하지만 신도시 상권에서는 시간이 지나면 보증금과 월세가 점차 내려가며, 3년 정도 지나면 상권이 안정되고 권리금이 형성되기 시작합니다. 따라서 신도시 상권에 진입하려면 적어도 3년은 기다린 후 들어가는 것이 좋습니다.
잔금을 빨리 받는 것이 핵심
가게를 내놓을 때 잔금을 얼마나 빨리 받느냐도 중요한 포인트입니다. 매수자는 잔금을 질질 끌면서 유리한 조건을 만들려고 합니다. 예를 들어, "사장님, 임대료는 먼저 내주시고 저는 관리비만 내면서 미리 가게에 들어가 인테리어를 하고 싶습니다"라고 제안할 수 있습니다. 이럴 경우 나는 장사를 접었는데도 임대료를 계속 내야 하는 상황이 벌어질 수 있습니다.
이런 불리한 상황을 피하려면 가게를 내놓을 때 "잔금을 빨리 치르는 사람에게만 계약하겠다"는 입장을 고수해야 합니다. 부동산 계약 과정에서 이런 조건을 명확히 하고 전화로 협상하는 일은 피해야 합니다.
시설비 회수에 욕심내지 말라
또한, 시설비를 최대한 회수하려는 욕심을 버려야 합니다. 예를 들어, 에어컨을 1,000만 원 주고 설치했는데, 매수자가 "에어컨이 필요 없다"고 할 수도 있습니다. 이럴 때 "1,000만 원 들었지만, 200만 원이라도 주면 가져가세요"라고 제안하는 것이 현명합니다. 만약 에어컨을 떼어내려면 철거비가 발생하고, 시간이 더 걸릴 수 있기 때문입니다. 최대한 빠르게 매각하여 정리하는 것이 좋습니다.
폐업도 장사의 일부다
장사는 생로병사와 같습니다. 처음 시작하고 성장하다가, 어느 순간에는 접어야 하는 때가 옵니다. 저도 초밥집을 24년째 운영하면서 언젠가 접어야겠다는 생각을 하고 있습니다. 폐업 역시 장사의 한 과정이며, 이를 통해 배우고 성장할 수 있습니다.
장사를 접을 때는 데이터를 잘 정리해 다음을 준비하는 것이 중요합니다. 특히 젊은 창업자들은 폐업을 실패로 여기기보다 경험으로 삼아야 합니다. 장사의 흐름을 데이터화하고, 이를 다음 창업에 활용하는 것이 장기적으로 성공하는 길입니다.
많은 자영업자들이 어려움을 겪고 있는 시기이지만, 철저한 준비와 전략을 통해 손실을 줄이고 새로운 기회를 모색하시길 바랍니다. 감사합니다.
본 콘텐츠는 민강현 식당성공회 대표님의 영상을 창톡이 요약해서 재구성한 것입니다. 민강현 고수의 보다 자세한 노하우가 궁금한 분들은 아래 영상을 참고하시거나 1:1 멘토링을 이용하시기 바랍니다.
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