[상권 분석] 상가 공실이 발생하는 5가지 이유

창톡뉴스 보기

안녕하세요, 이홍규 부자창업스쿨 대표입니다. 오늘은 상가 공실 문제의 근본적인 다섯 가지 이유를 파헤쳐 보겠습니다.

많은 분들이 상가 공실의 원인을 경기 악화로만 치부하는 경향이 있습니다. 하지만 이는 본질적인 이유를 간과한 것입니다. 실질적인 문제를 이해하고 해결책을 찾는 것이 더 나은 투자 전략이라고 생각합니다. 그럼 지금부터 하나씩 살펴보겠습니다.

1. 과도한 상가 공급

상가 공실의 주요 원인 중 하나는 과도한 상가 공급입니다.

예를 들어 판교의 한 오피스텔 상가에는 300개가 넘는 상가가 공급되었고, 이는 공실로 이어졌습니다. 단순히 역세권이 가깝고 대기업이 근처에 있다는 이유만으로 성공을 보장할 수 없습니다. 이는 상권의 포화 상태를 보여주는 사례 중 하나입니다.

공급이 과도할 경우, 상가 입지와 무관하게 수요와 공급의 균형이 깨지며 공실률이 증가합니다. 이는 단기적으로 투자자들에게 큰 손실을 가져다줄 수 있으며, 장기적으로는 해당 지역의 상권을 위축시키는 악영향을 미칠 수 있습니다.

해결책 : 투자 전에 배후 세대가 충분한지, 그리고 그들이 실제로 어디에서 소비하는지를 분석해야 합니다. 생활 동선과 소비 동선을 파악하는 것이 중요합니다. 배후 세대의 소비 패턴과 상권의 소비 수요가 일치하는지 확인하는 것도 필수적입니다.

2. 높은 분양가로 인한 고임차 조건

신축 상가는 외관이 깨끗하고 매력적일 수 있지만, 높은 임차료는 공실을 야기할 가능성이 높습니다. 주변 구축 상가와 비교했을 때 임차 조건이 지나치게 높으면 임차인을 찾기 어렵습니다.

사례 : A 지역의 신축 상가 임대료가 평당 15만 원, 5년 된 구축 상가가 평당 8만 원이라면, 임차인은 신축보다는 구축 상가를 선호할 가능성이 큽니다. 이는 임차인의 비용 부담을 줄이려는 합리적인 선택이기 때문입니다.

해결책 : 상가 주변의 임대료 시세를 철저히 조사하여 신축 상가의 임차료와 비교하세요. 갭이 너무 크다면 공실 가능성이 높아질 수 있습니다. 또한, 투자 시 임차 조건뿐 아니라 상가의 초기 유지 보수 비용과 공실 발생 시 발생할 손실 비용까지 종합적으로 고려해야 합니다.

3. 잘못된 위치

상가의 위치는 상권보다 더 중요한 요소입니다. 아무리 좋은 조건을 가진 상가라도 입지가 나쁘면 공실로 이어질 가능성이 높습니다.

입지가 나쁜 상가는 배후 세대의 접근성이 떨어지거나 소비 동선에서 벗어난 경우가 많습니다. 예를 들어, 대단지 옆에 상가가 위치해 있어도 거주민이 상가로 접근하기 어렵다면 상권 활성화에 실패할 가능성이 큽니다. 소비자들이 이용하기 편리한 동선 안에 위치하지 않으면, 공실은 피하기 어렵습니다.

해결책 : 상권 분석과 배후 세대의 접근성을 철저히 확인하세요. 예를 들어, 대단지 거주민이 해당 상가 위치로 이동하고 소비할 동선이 형성되어 있는지를 중점적으로 살펴야 합니다. 소비자의 이동 흐름과 생활 동선을 고려한 위치 선정이 성공의 핵심입니다.

4. 기형적인 상가 레이아웃

내부 구조가 비효율적인 상가는 임차인들에게 외면받기 쉽습니다. 특히 상업 공간의 활용도가 떨어지는 레이아웃은 공실을 초래하는 주요 요인 중 하나입니다.

문제가 되는 레이아웃 예시

- 기둥이 많은 구조로 인해 활용할 수 있는 면적이 제한되는 경우

- 전면이 좁아 긴 복도 형태로 설계된 상가

- 삼각형이나 자 형태의 특이한 구조로 인한 공간 비효율성

- 천장이 낮아 시각적으로 답답함을 주는 경우

기형적인 레이아웃은 임차인의 비즈니스에 필요한 집기를 배치하기 어렵게 만들고, 공간의 효율성을 저하합니다.

해결책 : 정방형이나 직사각형 구조로 설계하고, 바닥 단차를 없애며, 천장의 높이를 최소 2.8m 이상으로 설정하세요. 추가로, 공간 설계 단계에서 다양한 업종의 임차인이 요구할 수 있는 기본 요건을 반영하는 것도 중요합니다.

5. 협소한 상가 면적

상가 면적이 지나치게 좁으면 공실 확률이 높아집니다. 협소한 공간은 다양한 업종을 유치하기 어렵게 만듭니다.

사례 : 송파구 헬리오 시티의 상가들은 면적이 5평도 되지 않는 곳이 많아 공실 상태를 면치 못하고 있습니다. 소규모 업종만 입점할 수 있을 뿐, 대부분의 업종은 최소 17평 이상의 공간이 필요합니다. 특히 식당, 카페와 같은 업종은 일정 면적 이상이 요구됩니다. 지나치게 협소한 공간은 소비자와 임차인 모두의 만족도를 떨어뜨리며, 상권 경쟁력에도 부정적인 영향을 미칩니다.