안녕하세요, 이홍규 부자창업스쿨 대표입니다.

많은 예비 창업자 분들이 상권 분석을 단순히 ‘좋은 자리를 고르면 된다’고 생각합니다. 하지만 현실은 다릅니다. 좋은 입지에 매장을 낸다고 무조건 잘 되는 것은 아닙니다. 위치만 보고 매장을 정하면, 콘텐츠와 콘셉트가 어긋나 실패할 수 있습니다. 상권 분석은 단순한 부동산 분석이 아닌, ‘콘텐츠와 입지의 조합’을 제대로 이해하는 작업입니다.

예를 들어 김밥집이라고 해도 포장 전문인지, 여성 고객이 선호할만한 감성적인 공간인지에 따라 알맞은 위치가 달라져야 합니다. 콘텐츠가 바뀌면 입지도 바뀌어야 합니다. 그럼에도 많은 사람들이 위치부터 고르고 나서 콘텐츠를 결정하려 합니다. 이 순서가 뒤바뀌면 실패 확률이 높아집니다.

[ 기사 하단에 이홍규 고수의 '상권 분석 전 해야 하는 자가 체크리스트' 파일 무료나눔 ]

상권 분석은 '손품과 발품의 조화'

예전에는 현장에 직접 나가 유동 인구와 매장 수를 확인하는 발품이 전부였습니다. 그러나 요즘은 ‘프롭테크’ 덕분에 온라인으로도 상당한 정보를 얻을 수 있습니다. 유동 인구, 매출 지표, 거주 인구, 직장 인구 등 대부분의 기초 데이터는 온라인으로 조사할 수 있습니다. 이러한 손품을 통해 가설을 세운 후, 그 가설이 맞는지를 현장 발품을 통해 검증해야 하는 것이 현재의 상권 분석 방식입니다.

손품은 ‘가설 설정’이고, 발품은 ‘현장 검증’입니다. 예를 들어 어떤 지역이 점심 시간대 소비가 활발하다는 데이터를 봤다면, 실제 점심 시간에 현장을 방문해 사람들의 움직임을 확인해야 합니다. 이러한 이중 확인 과정을 통해 상권에 대한 오해를 줄이고, 실패 가능성을 줄일 수 있습니다.

'내가 아는 지역', '내가 아는 경험'은 분석이 아니다

많은 예비 창업자들이 자신이 살던 곳이나 자주 방문했던 지역을 무의식적으로 선호합니다. 하지만 이는 편향된 경험에 불과하며, 객관적 분석이 아닙니다. 내가 여의도에 산다고 해서 여의도 상권을 다 아는 것이 아니고, 내가 자주 가던 길만을 중심으로 상권을 판단하면 많은 정보를 놓치게 됩니다.

주말 유동 인구를 파악하려면 실제로 주말에 나가봐야 합니다. 내가 가지 않아서 몰랐던 사실—예를 들면 주말에는 사람이 거의 없는 지역일 수도 있다는 점—이 창업의 성패를 가를 수 있습니다. 생활과 분석은 다르며, 객관적인 관찰과 데이터가 필요합니다.

하나의 상권에 집착하지 말고, 다각도로 접근하라

많은 사람들은 좋은 상권 하나를 정해서 거기에만 몰입합니다. 하지만 그 상권이 본인의 투자 여력에 맞지 않으면 무의미합니다. 원하는 금액대의 매물은 없고, 좋은 자리일수록 가격이 높습니다. 따라서 여러 개의 상권을 동시에 검토하고, 투자 가능성과 매물 조건을 계속 업데이트해야 합니다.

실제로는 3개 이상의 상권을 설정하고, 각각의 상권에 대한 매물 리스트, 유동 인구, 주요 업종 등을 병행해서 조사해야 합니다. 집중과 분산 전략의 균형이 필요한 대목입니다.

상권 추천보다 중요한 건 ‘당신의 계획’

“좋은 상권 추천해 주세요”라는 질문은 무의미합니다. 강남이 아무리 좋은 상권이라도, 강남역에서 어디에 위치하느냐에 따라 결과는 완전히 달라집니다. 중요한 것은 본인의 콘텐츠, 자금력, 콘셉트, 목표에 따라 어떤 상권이 맞는지를 정의하는 것입니다.

저는 실제 컨설팅 시 '긴 질문지'를 사용합니다. 창업자의 경험, 목표, 타겟 고객, 희망 콘텐츠 등을 바탕으로 상권을 좁히거나 넓혀갑니다. 위치보다 중요한 건 당신의 ‘그림’입니다. 본인이 하고자 하는 장사에 대한 그림이 명확할수록, 그에 맞는 입지를 선정할 수 있습니다.

'소(小)상권'으로 나눠야 보인다

상권을 ‘강남역’처럼 크게 보면 분석이 어렵습니다. 이를 11시 방향, 5시 방향처럼 소(小)상권 단위로 쪼개야 합니다. 각각의 소상권은 고객 동선, 유동 인구, 업종 특성이 다릅니다. 분석의 단위를 잘게 쪼갤수록 ‘어디에서 어떤 업종이 잘 될 수 있는지’에 대한 판단이 쉬워집니다.

이때, 오픈업, 마이프차 같은 도구를 활용하면 소상권 단위의 유동 인구, 매출 추정, 인구 분포를 확인할 수 있어 큰 도움이 됩니다. 넓은 지역을 다 보려 하지 말고, 잘게 쪼개서 보세요.

상권 분석은 '사례 연구(case study)'다

상권 분석에는 공식이 없습니다. 지역마다 상황이 다르기 때문입니다. 오피스 밀집 지역에서는 직장인의 점심 소비를, 외부 방문 수요가 많은 먹자 골목에서는 메인 거리의 매출을 분석해야 합니다. 한 지역에서 통하는 전략이 다른 지역에서는 전혀 맞지 않을 수 있습니다.

따라서 다양한 사례를 많이 접하는 것이 중요합니다. 이것이 상권 분석 능력을 높이는 지름길입니다.

경쟁 강도는 콘텐츠와 부동산 모두를 봐야 한다

상권의 경쟁 강도는 두 가지 측면에서 분석해야 합니다. 첫째는 부동산 측면—상가의 밀도, 공실률 등입니다. 빈 상가가 많은 거리는 활성화되기 어렵고, 반대로 상가 수가 적고 고정 고객이 있는 곳은 경쟁력이 있습니다.

둘째는 콘텐츠 측면입니다. 가격, 메뉴 구성, 공간 콘셉트 등을 벤치마킹하여 ‘저 가게는 왜 잘 될까?’에 대한 해답을 찾아야 합니다. 경쟁을 단순히 동일 업종으로만 보면 안 됩니다. 예를 들어, 점심 장사하는 김밥집과 같은 시간대의 돈까스집, 순대국집이 모두 경쟁자가 될 수 있습니다. 피크타임과 타겟층이 겹치는 업장을 경쟁자로 봐야 합니다.

상가 투자, 결국은 콘텐츠를 담을 수 있어야 가치가 있다

최근 상가 공실이 늘고 있습니다. 단순히 금리 인하만으로 해결되지 않습니다. 건물 자체의 구조, 동선, 가시성, 입지의 문제일 수 있습니다. 특히 이미 리모델링이나 신축을 한 상가라면 ‘개발 가능성’이라는 매력도 사라지기 때문에, 임차인이 들어올 수 있는 콘텐츠와 구조가 필요합니다.

그래서 투자자도 임대 수익을 계획하고 상권을 분석해야 합니다. 어떤 업종이 들어올 수 있을지, 어느 정도 월세를 받을 수 있을지를 고려한 투자여야 합니다. 단순히 부동산 가치만을 보고 접근하는 것은 위험합니다.

억 단위 투자, 계획 없는 시작은 위험하다

오프라인 창업은 보통 1억에서 5억 이상이 드는 큰 투자입니다. 그런데 많은 사람들이 콘텐츠나 마케팅 계획 없이 ‘자리부터’ 구합니다. 이홍규 대표는 말합니다. “최초의 준비와 계획이 정말 중요하다.” 혼자 준비하기 어렵다면, 유튜브, 책, 강의 등을 통해 제대로 된 정보를 흡수하고, 자신만의 콘텐츠 전략을 먼저 세우라고 강조합니다.

상권 분석은 단순히 ‘좋은 자리’를 찾는 일이 아니라, ‘나에게 맞는 자리’를 찾는 것입니다. 그 시작은 철저한 자기 정의와 계획 수립에서부터 출발합니다. 감사합니다!

본 콘텐츠는 이홍규 부자창업스쿨 대표님의 유튜브 영상을 창톡이 요약해서 재구성한 것입니다. 이홍규 고수의 보다 자세한 노하우가 궁금한 분들은 아래 영상을 참고하시거나 1:1 멘토링을 이용하시기 바랍니다.

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