안녕하세요, 유튜브 ‘자영업팩토리’ 채널을 운영하는 최재형 김앤최 취업&창업연구소 대표입니다.

오늘 창톡뉴스에서는 다이소의 임대 구조, 특히 최근 변화된 매출 연동 임대료 방식에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

다이소 임대 조건 변화 : 고정 월세에서 ‘매출의 5% 연동제’로

과거 다이소는 고정 임대료를 지급하는 방식이었습니다. 월세 800만원, 1000만원, 1200만원 등, 평수와 입지에 따라 고정된 월세를 지급하고 입점했습니다. 그러나 최근에는 이 방식을 바꿔 매출 연동 임대료를 적용하고 있습니다.

예를 들어 스타벅스가 매출의 12~14%를 임대료로 지급하는 것과 달리, 다이소는 훨씬 낮은 수준인, 매출의 5%를 임대료로 설정하여 직영점을 오픈하고 있습니다.

문제는, 다이소의 평균 매출 수준과 5% 연동 조건이 임대인에게 유리할 것인가 하는 점입니다.

월매출 2억원 돼야 임대료 1000만원.. 현장에선 “쉽지 않아”

다이소가 내 건물에 들어온다고 하면, 건물주는 당연히 뿌듯할 수밖에 없습니다. 인지도 높은 브랜드가 들어오는 것만으로도 자랑거리이고, 공실을 해결할 수 있기 때문입니다.

하지만 다이소가 입점하는 면적은 대부분 100평 이상입니다. 일반적으로 100평이라면 지역에 따라 차이는 있지만 최소 700만~1000만원 이상의 고정 임대료를 기대할 수 있는 규모입니다.

매출 연동 5% 방식으로 다이소가 들어왔을 때, 과연 건물주는 기대한 수익을 얻을 수 있을까요? 여기에는 분명한 의문이 생깁니다. 

2023년 다이소 정보공개서에 따르면, 다이소 가맹점 497개의 1년 평균 매출은 약 16억6000만원입니다. 이를 월평균으로 환산하면 약 1억3600만원입니다.

직영점은 보통 가맹점보다 매출이 높을 것으로 기대되므로, 낙관적으로 월 2억원 매출을 가정해보겠습니다.

이때 매출 5%를 임대료로 적용하면, 임대료는 월 1000만원이 됩니다.

하지만 월매출 2억원은 결코 쉬운 수치가 아닙니다. 현실적으로 직영점도 2억원 매출을 꾸준히 올리기는 어렵다는 것이 현장의 이야기입니다. 만약 매출이 2억원에 못 미친다면, 임대인은 기대한 임대 수익을 얻지 못할 가능성이 커집니다.

다이소 입점 실패 사례 : 월세 800~1000만원 자리에서 400만원만..

한 사례를 보겠습니다.

100평 기준으로 일반 음식점에 임대했다면 보증금 1억원, 월세 1000만원 정도는 받을 수 있었던 자리였습니다. 공실을 고려해도 월세 800만원은 충분히 받을 수 있었습니다.

그런데 주변 공실을 줄이고 상권을 활성화할 수 있다는 기대에 다이소를 입점시키고 보니, 실제 다이소 월평균 매출은 약 8000만원에 불과했습니다. 매출의 5%를 임대료로 환산하면 겨우 400만원입니다.

결과적으로 고정 월세 800만~1000만원을 받을 수 있었던 기회를 포기하고, 400만원만 받는 상황이 된 것입니다.

다이소 입점이 상권에 미치는 영향

물론 다이소 입점은 단기적으로 상권에 긍정적인 효과를 줄 수 있습니다. 공실 해소, 유동 인구 증가 등 가시적인 이점이 분명히 존재합니다.

하지만 매출 연동 5% 방식은 다이소 매출이 부진할 경우, 주변 건물들도 임대료를 낮추게 되는 상황이 발생할 수 있습니다. 결과적으로 상권 전체의 임대료 시세가 다이소 입점에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

다이소와 건물주, 상권 모두 윈윈하려면

현재 다이소는 약 1000개 매장을 직영으로 운영 중입니다. 직영점은 고정비, 특히 인건비 부담이 클 수밖에 없는 구조입니다.

이런 비용 부담을 줄이기 위해, 다이소는 매출 연동 5%라는 조건을 강력하게 밀고 있습니다.

임대 시장에서는 갑의 위치를 차지하고 있지만, 매출이 저조할 경우에는 임대인에게 손해를 떠넘기는 구조가 될 수 있습니다.

그렇다면 임대인 입장에서는 어떻게 대응해야 할까요?

- 다이소 입점 시 반드시 예상 매출과 매출 연동 비율을 꼼꼼히 검토해야 합니다.

- 매출이 기대 이하일 경우, 안정적인 수익 확보가 어려울 수 있음을 인지해야 합니다.

- 다이소는 입점 시 인테리어 비용이 많이 들어가므로, 한번 들어오면 보통 10년 이상 운영하는 경향이 있습니다. 장기 안정성은 분명한 장점입니다.

다이소는 강력한 브랜드 파워를 바탕으로 상권을 살리는 효과가 있는 동시에, 예상치 못한 리스크도 내포하고 있습니다.

임대인들은 단순히 "다이소니까 괜찮겠지"라는 막연한 기대보다는, 매출 연동 임대료 5% 구조의 현실을 정확히 이해하고 접근해야 합니다.

이 과정을 통해 다이소와 임대인이 모두 ‘윈윈’하는 구조를 만들어 나가는 것이 중요합니다.

감사합니다!

본 콘텐츠는 최재형 김앤최 취업&창업연구소 대표의 '자영업 팩토리' 유튜브 영상을 창톡이 요약해서 재구성한 것입니다. 최재형 고수의 보다 자세한 노하우가 궁금한 분들은 아래 영상을 참고하시거나 1:1 멘토링을 이용하시기 바랍니다.