안녕하세요 이홍규 부자창업스쿨 대표입니다.
오늘 창톡뉴스에서는 'A급 상권을 구별하는 3가지 기준'이란 주제로, 실전 상권 분석의 핵심 노하우를 전해드리겠습니다.
상권 분석 기준① ‘방문 목적’이 있는 주요 시설물이 있는가?
상권 분석의 첫 번째 기준은 ‘주요 시설물’입니다. 즉, 사람들이 목적을 가지고 찾아오는 장소가 얼마나 있는가 하는 것입니다.
예를 들어 대학로 상권을 보겠습니다. 이곳에는 성균관대, 서울대병원, 가톨릭대 성신교정, 약 40여 개의 공연장이 몰려 있습니다. 이 모든 장소가 사람들이 “일부러 찾아가는 이유”가 되죠.
하지만, 주의할 점은 단순히 시설물이 많다고 좋은 게 아니라 그 규모와 실질적인 영향력을 봐야 한다는 것입니다.
예를 들어 성균관대는 재학생 수 2만5000명, 반면 가톨릭대 성신교정은 불과 300명입니다. 이렇게 차이가 나면 두 시설이 상권에 미치는 영향력은 비교조차 되지 않습니다.
결론적으로, 상권 분석에서 첫 번째 해야 할 일은 주요 시설물을 파악하고, 그것이 실제 트래픽으로 이어질 수 있는가를 확인하는 것입니다.
상권 분석 기준② 배후 세대의 '실제 소비 동선'을 파악하라
두 번째 기준은 상권의 ‘배후 세대’입니다. 얼마나 많은 사람들이 이곳에서 거주하고 있는가를 보는 것이죠.
하지만! 여기서 많은 분들이 실수합니다. 단순히 반경 1km, 2km 안에 2만 세대, 3만 세대가 있다고 해서 그들이 전부 이 상권에서 소비를 한다고 착각합니다.
예시로 인천 서창을 들어볼게요. 반경으로 보면 약 1만8000세대의 배후세대가 있습니다. 하지만 그 모든 세대가 상업지로 소비가 집중되지는 않습니다.
왜냐고요? 병원, 마트, 아이들 등하교, 카페 모임, 외식 등 실제 생활 동선이 다양하게 분산되기 때문입니다.
또한 요즘은 차를 타고 다른 지역으로 이동하는 경우도 많죠. 그래서 “이 지역에 상업지 하나니까 여기서 다 소비할 거야”라는 착각은 매우 위험합니다.
배후세대는 숫자가 아니라 “이 사람들이 실제로 어디서 지갑을 여는가?”를 파악해야 진짜 상권 분석입니다.
상권 분석 기준③ 외부 유입이 가능한 구조인가?
세 번째이자 마지막 기준은 외부 유입 가능성입니다. 이 기준은 아주 중요합니다.
다시 대학로를 볼까요? 성균관대, 공연장, 서울대병원, 먹자골목 등이 외부 유입을 만들어냅니다. 이 지역에 거주하거나 일하지 않아도, 놀러 오거나 볼거리·먹을거리를 찾아서 유입됩니다.
반대로 인천 서창 같은 지역은 아파트 외엔 별다른 시설이 없습니다. 외부에서 누군가 일부러 찾아올 이유가 없죠. 이 차이가 상권의 생명력을 좌우합니다.
용리단길, 성수, 신당동 등이 왜 잘 될까요? 거주 인구 외에도 유입 고객이 많기 때문입니다. 반면 신길뉴타운, 목동 같은 지역은 아무리 배후세대가 많아도, 외부 유입이 없어 성장이 제한적입니다.
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요약 – 상권 분석의 3대 기준
상권을 A급, B급, C급으로 나눈다면, 그 기준은 다음과 같습니다.
1. 주요 시설물
- 방문 목적을 가진 장소가 있는가?
- 그 시설물은 얼마나 강력한 트래픽을 만드는가?
2. 배후 세대 규모와 실질 동선
- 반경이 아니라, 사람들이 실제 어디에서 소비하는지를 봐야 한다.
3. 외부 유입 가능성
- 거주지 외에도 손님이 찾아올 이유가 있는가?
- 상권의 확장성이 존재하는가?
상권 분석, 감이 아니라 '기준'이다
상권은 한 끗 차이로 망하고 흥합니다. 사람이 많다고, 건물이 많다고, 집이 많다고 무작정 “좋다”고 생각하면 안 됩니다.
상권은 '지갑이 열리는 이유'로 설명되어야 합니다. 그 이유가 주요 시설물인지, 외부 유입인지, 실질 동선인지를 따져야 합니다.
이 세 가지 기준만 제대로 익혀두면, 이제는 누가 “좋은 상권이 어디예요?”라고 물어도 감이 아니라 근거로 설명할 수 있는 창업가가 될 수 있습니다. 감사합니다!
본 콘텐츠는 이홍규 부자창업스쿨 대표님의 영상을 창톡이 요약해서 재구성한 것입니다. 이홍규 고수의 보다 자세한 노하우가 궁금한 분들은 아래 영상을 참고하시거나 1:1 컨설팅을 이용하시기 바랍니다.
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